买房一定要关注开发企业本身的风险度
还有不到2个月,2020年就要拜拜了
老潘想跟大家分享最近邢台楼市6条买房的想法
希望对每一位正在路上的购房者有用。
1
买房一定要关注开发企业本身的风险度
开发企业本身的好坏,从没像现在这么重要
现在开发商们面临得压力都很大,很多人买房,过多考虑的是价格、地段和户型。较少考虑开发商品牌,因为品牌一直是买房最末端的考量因素。这两年,选什么样的开发商,大家一定要在买房时好好考虑一下。
因为烂尾也好,延期交付也好,在邢台楼市一直是小概率事件。尤其是“预售资金监管”后,哥以为烂尾已经绝迹。
现在发现,自己还是太年轻。
2
考量开发商信誉,是看其老项目口碑
看开发商品牌/信誉,不是冲着谁名气大,而是看他过往项目的水准。
小区绿化如何,大堂处理得如何,地面和墙面细节,甚至小区垃圾桶整洁程度……多到老小区转转,跟老业主聊几句,你对开发商的认知,远比售楼部接收的讯息靠谱。
有很多过去以“工匠”著称的开发商,其实人家早就转成快周转,或者“城市运营商”,这也意味着人家对产品本身的执念,大不如前。
3
买房占了多少便宜,交付就能吃多少亏。
开发商日子难过,为快速回笼自己割肉给分销,分销为吸引你买房,会分一杯羹你(买房返佣),是不是皆大欢喜,割了开发商的韭菜?
不要天真烂漫。不要一味地贪图便宜。
你买房占了多少便宜,交付就能吃多少亏。
一个项目最后测算利润才9个点,他分给分销3个点以上,他赚毛线?
——必须在工程环节把成本抠出来。
有的可能楼道突然就不贴砖了,有的地下室取消地坪漆,一般购房者完全不懂。但这样一套减配下来,工程起码能省几百万。
至于公共区域的贴砖、吊顶等等环节减配,可以节省更多。
4
改善型购房——总价至少提升50%
改善,是目前邢台楼市比较主流的需求。
和很多购房者有过交流,以前总以为第一次置业的客户比较冲动,后来发现,第二次置业的客户,也有冲动。
比如第一套房没小区绿化,就买园林特别漂亮的;第一套周边没学校,第二套在买学校边上的小区;第一套户型差,第二套一定要买方正通透……这是人之常情。
改善型的客户目的千千万,但总结一条则的话,认为改善的总价门槛,应该比第一套住房至少贵50%,上不封顶。
比如你第一套房现价80万,那么再换房就是总价120万起步。
起码达到这个幅度,地段、配套、产品力各个方面相比第一套才有明显提升。
如果你还有能力改善住房,那么请尽量争取一步到位。
5
像开发商那样去卖二手房
二手房难卖,是现在邢台楼市的现实,但是相比一手房,买二手房的客户,真真实实是准备买来自住的,不要轻易放过他。
除了地段,价格,户型外,最影响人买家决策的是什么?或者你唯一能优化的是什么?让房子,看起来更漂亮,看起来可塑性更强。
毛坯房永远最好卖,因为既没有装修溢价,可塑性也最强。其次呢?
当你已经搬离这套房,建议你把用了N年已经发黑的沙发、破角裂口的家具,全都扔了吧!不要再堆在家里,你都不想要的东西,别人买家也不想要啊。
你尽量把家里收拾干净,放几盆绿植,各种破烂都甩掉。
虽然不可能像开发商做样板房那样捯饬,但也不要留个垃圾堆让买家看吧。
如果你家里堆满垃圾,人买家还有意入手,那只有一个可能,你定价太低……
6
明年,又是一个新的周期
最后,总结一句,当下邢台楼市各种疲软、降价,本质上都是因为开发商资金链紧张。明年,该完成的任务完成,该下课的下课,又将进入一个新的周期。
有朋友问,是不是就意味着房价又要上涨呢?
其实,房地产是当地经济的晴雨表,房价每年都在涨啊,平均差不多5~8%的年均幅度,这几年都没有变化啊。
是开年上涨,还是年中用完涨价幅度;是像那样温水煮青蛙,还是像今年这样一次用完幅度,又有什么区别呢?
你永远不知道政策和降价,到底哪一个会先来临,我们不用预测未来,只用把握好现在。
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