发展保障性租赁住房的政策较难落地

日前，加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议召开，研究部署加快发展保障性租赁住房，进一步做好房地产市场调控有关工作。

本月初，国务院公布了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》(简称《意见》)，为发展保障性租赁住房提出了基础制度和支持政策，突出住房的民生属性，扩大保障性租赁住房供给，缓解住房租赁市场结构性供给不足。

长期以来，发展保障性租赁住房的政策较难落地，既与地方政府动力不足有关，也与缺乏统一的明确的相关政策支持关系密切。《意见》对土地政策、审批流程、税费以及水电气价格优惠、金融支持等都作出了明确要求，并表明中央补助资金支持。中央要求今年10月底以前，城市人民政府要确定“十四五”期间保障性租赁住房的建设目标和年度建设计划，向社会公布，因此，此次会议起到了部署和动员的双重作用。

解决好大城市的住房突出问题，尤其是为房价偏高或上涨压力较大的城市里面的新市民和青年人提供住房保障，是社会问题，也是发展问题。新市民和青年人刚刚进入大城市，往往生存压力较大，支付能力较低，存在一定的住房困难，向他们提供过渡性的具有保障色彩的廉租房，是帮助他们融入城市发展的重要保障，也有利于城市吸收更多新鲜血液和年轻人才，为可持续创新发展提供人才基础。保障性与过渡性色彩决定了廉租房“保基本”的属性，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主。但是也必须注重实现“职住平衡”，一些廉租房建在离市区较远的地方，增加了住户的通勤成本，进而导致住房的“保障性”功能被削弱。

增加保障性租赁住房也是经济增长问题，在商品住宅供需两端加杠杆都受到抑制的情况下，房地产投资规模和增速都会受到影响。现在，国家要求大城市在“十四五”期间新增保障性租赁住房占新增住房供应总量的比例应力争达到30%以上，意味着保障性租赁住房投资或将会对当前的房地产投资规模构成一定的弥补作用，可能使得整体住宅投资依然保持一个较高的增速，从而有力支撑经济增长，同时改善住房结构。

会议还部署进一步做好房地产市场调控有关工作，这主要是针对“房地产工作中的新情况新问题”。首先，要继续抓住房地产金融这个关键，严格房地产企业“三线四档”融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理。自去年实施的“三线四档”融资管理是针对不同档次房企的财务健康状况进行的一次体检，矫正一些房企盲目扩张的经营行为，增强抗风险能力，促进房地产企业形成稳定的金融政策预期。政策执行至今显示出了良好的整体效果。但是，毕竟设置红线的目的是避免和消除风险隐患，对于逾期不能偿还债务、大规模延期交房等存在重大经营风险的企业，相关部门也应该给予一定的时间解决问题和消化风险，防范因防范风险而引发风险。此外，优化土地竞拍规则，建立有效的企业购地资金审查制度，也是针对市场新情况的举措。

可以看出，中国房地产市场治理进入了一个新的“常规阶段”，这个阶段的主要特征就是强化落实住房的民生属性，优先增加保障性租赁住房的供给，同时，针对整个市场各个环节进行全面整治规范。住建部等八部门刚刚发布的《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》要求，计划用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。

在全球“大宽松”背景下，中国针对房地产市场进行了系统性的治理，既包括解决学区房、保障房等社会问题，又要通过避免杠杆率快速上升防范金融风险，同时还要保持地产市场稳定可持续的发展。目前看，各项政策目标都在有序落实，协调推进，这将有助于中国最终控制住房地产这只老虎并将它装入笼中，避免许多发达国家都曾出现的房地产泡沫引发的社会危机与经济危机，为中国高质量发展与实现现代化目标打下坚实基础。

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